房价下跌会有什么信号？楼市拐点真的到了吗？

房价拐点何时到来？这个问题就像“你从哪里来”一样，显得太玄妙而无法给出准确的答案。不过，我们可以转化一下问法——房价下跌有什么信号？房子作为资产还值不值得拥有呢？“刚需”是不是出手的好机会呢？从这些角度看，就有可以研判的依据了。

刚需先反省自己，去除私心再说出手

先说刚需，这个说法本身就带有“欺诈性”。人们往往会说，我就是自住，不炒房，怎么不叫刚需？住房确实是人的“刚性需求”，但买房不是，满足居住需求，还可以租，还可以回老家生活。类似的，人们都有出行通勤的需求，但不是所有人都会买车一样。为什么到房子上，就变成“刚性”买了呢？因为都知道买了车，每天都是亏损的，而买了房，就有盈利的可能——对于房价上涨这件事，几乎形成了所有人的“潜意识”了。

所以说，“刚需”，并不纯粹，并不是一脸无辜的年轻人嘴里说的：我只想买个小房子；也不是限购大限突至，那些被挡在门外的人流下的“鳄鱼的眼泪”。这么说也许会显得不近人情，会显得很残酷；美好生活是所有人期盼的，然而资源有限，如果不靠行政力量划分资质，完全交给市场博弈，这些“流泪”的人一样得不到房子。因此，别说“刚需”无辜，如果不是认为房价总会上涨，买房不但能满足自住，还能保值，谁会牺牲掉大半生的自由去追逐一套房子呢？难道房价高速上涨只是炒房客的责任，这些打着刚需的旗号谋求一房多用（自住、保值）的购房者，就没有责任了？

记住那句话：罪恶如同海啸，而每一滴水都有责任。

房价下跌有什么信号呢？

审视完刚需，我们可以说，房子作为金融工具，是其“刚性”属性，不管买房人的想法是否单纯，但都不能无视房子的这个属性。

既然是金融工作，那么房价的上浮下行，就不仅仅是市场供需单一决定的了。经济增长率、通胀率、人口增长率、人口流动方向、收入比等诸多因素，都可能与房价发生“反应”。

从近几年的情况看，中国房地产市场，在通行市场规律中，又衍生出一种新的力量：调控方向。

也就是说，由于全民皆买房，借钱也要买房，吃糠咽菜也要买房，那么收入比就显得不那么重要了，重要的则是“限”。也就是说，一旦切断资金来源，即便想吃糠咽菜、卖身献血去买房，也没有这个条件了。

如图所示，目前资金的来源确实是在收紧了。先不说一些城市停了二套房、三套房的贷，我们单看首套房的贷款利率，就十分不友好了。

粗略算一下，贷款100万，如果上浮30%，每月大约多还款1000元，30年下来多支出近30万。尽管少有人会把按揭还到最后，通常过个十几年，要么转按揭，要么提前还款。但是对于贷款的前几年来说，无疑是给买房人增加压力的。再加上严苛的贷款政策和审批，断了买房的资金流，买房的人少了，房价自然就涨不动了。如果持续一段时间，交易量下行，房企资金压力增加，房价松动也在所难免。

最后，我们说一说房子还值不值得追逐与拥有。

房价长期看涨，是支持买房的根本信念。

我们今天权且不讨论“房子会不会如葱”，单说宏观上的上涨，是否能指导微观的、个体的投资呢？比如30岁的人抄底买房，在第30年，该房产终于溢价了十倍，但对于个体又有什么意义呢？一生的生活与幸福都要押在一套房子上，终日惶惶，天天看着政策的风吹草动，期待着拐点的到来。拐点也许就在明天，也许永远都不会出现，毕竟相对于市场周期，人生是短暂的。

至于人生如何选择，也许每个人都有自己的价值观，也许每个人都有自己的难处。我身边就有一位朋友，眼瞅房价要涨起来，女儿拿到了美国顶级大学offer，前脚卖房上学，后脚房价翻番；你能说他运气不好吗？他只是做出了自己的选择罢了。

综上，国内房子作为财富资产，已经失去了资产所应有的属性：不能带来持续的现金流，未来走向难以预判，数据不够全面等……但拐点是否到来，房子值不值得买这个问题，似乎能带来财富之外更多的东西，这个东西关乎个人，有人就喜欢去猜：对了，万事大吉; 错了，倾家荡产。这种人我们给他起了个名字，暂且叫做房产赌 徒们吧。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。